Відносна ЦІННІСТЬ МІСЬКИЙ ЗЕМЛІ

ВІСНИК КРСУ / № 1, 2003 р

УДК 6.5.1.22 (575.2) (04)

In the Kyrgyz Republic as well as in all other countries with transitional economy there are problems of urban land-use, touching legal, informational, social, urban planning and other aspects of urban governing. Key problem here is creation a system of urban lands evaluation.

У Киргизькій Республіці, як і у всіх країнах з перехідною економікою, існують проблеми міського землекористування, що зачіпають правові, інформаційні, соціальні, містобудівні та інші аспекти управління містом.

На сьогоднішній момент дозріли економічні основи для перетворення міської земельної нерухомості в реальний капітал, який працює в інтересах жителів міста. Ключовим питанням тут є створення системи оцінки міських земель. Оцінка міської землі - це стратегічна проблема, зважений підхід до вирішення якої забезпечить якісне вирішення найважливіших міських завдань, таких як: надходження земельних платежів до міського бюджету; проведення кадастрової оцінки міських земель; інформаційну та правову підтримку ринкового обороту землі; планування та управління земельними ресурсами міста.

Достовірна оцінка міських земель є потужним важелем розвитку міської інфраструктури та управління міським господарством.

В даний час немає затвердженої методики оцінки ринкової вартості міських земель. Прямий продаж ділянок землі в м Бішкек в 2001-2002 рр. проводилась мерією на підставі вартості, розрахованої незалежними експертами відповідно до принципів найкращого і найбільш ефективного використання. Такий підхід не може бути застосований до масової оцінці міських земель через надзвичайну трудомісткості і високої вартості незалежної, професійної оцінки. Для міських земель зазвичай проводиться процедура економічного, вартісного зонування. Дж.К.Еккерт, автор популярної книги "Організація оцінки та оподаткування нерухомості", зазначив, що розрахувати відносну цінність міських територій можна на основі припущення, що ціновий рельєф міста є функція місця розташування і ціна землі входить складовою частиною в вартість будь-якої нерухомості, в тому числі і квартир, ринок яких остаточно оформився. Такі розрахунки були проведені для Москви, Твері, Нижнього Новгорода.

Таким чином, аналіз вартості однотипних квартир, розміщених в різних частинах міста, дозволяє отримати в першому наближенні інформацію про відносну цінності міської території. Розраховані значення відносних вартостей можуть використовуватися як підвищують або понижуючі коефіцієнти при оцінці нерухомості різного виду, в тому числі і землі.

Для Бішкека характерна забудова будинків з кількома типами проектів. Найбільш часто зустрічаються квартири 104, 105, 106 серій і "хрущовки". Проте, крім місця розташування, вони відрізняються роком споруди будівель і різного роду поліпшеннями, зробленими господарями.

Проводиться кафедрою ЕММ і холдинговою компанією "СВ" моніторинг дозволив використовувати накопичені дані по ринку квартир для аналізу відносної цінності міської землі.

У табл. 1-5 наведені середньозважені і відносні значення вартості 1 м2 квартир по місцях компактного розташування будинків з відповідними серіями проектів і складаються з різної кількості кімнат.

На рис. 1-5 представлені відповідні гістограми розподілу вартості, що свідчать про різну цінності

міської території і, як наслідок, про вплив розташування на вартість 1 м2 квартир.

Таблиця 1. Скоригована вартість пропозиції однокімнатних квартир, $ / м2

105 серія (243 од.) Середньозважена Відносна Центр 108,84 4,35 Південь-2 м-н 94,63 3,79 Восток-5 м-н 87,48 3,50 12 м-н 84,15 3,37 10 м-н 81,13 3,25 Джал м-н 70,22 2,81 Аламедин-1 м-н 65,39 2,62 Тунгуч м-н 57,3 2,29 Мінімальна вартість 25 1,00

Мал. 1. Гістограма розподілу вартості 1 м2
однокімнатних квартир 105 серії.

Таблиця 2. Скоригований вартість пропозиції двокімнатних квартир, $ / м2

105 серія (355 од.) Середньозважена Відносна Центр 110,98 3,70 Південь-2 м-н 103,31 3,44 Восток-5 м-н 92,90 3,10 10 м-н 84,17 2,81 12 м-н 77,12 2,57 Джал м-н 77,12 2,57 Аламедин-1 м-н 64,13 2,14 Тунгуч м-н 55,99 1,87 Мінімальна вартість 30 1,00

Мал. 2. Гістограма розподілу вартості 1 м2
двокімнатних квартир 105 серії.

Таблиця 3. вартість пропозиції двокімнатних квартир 104 серії, $ / м2

104 серія (106 од.) Середньозважена Відносна Центр 100,75 2,52 3 м-н 85,34 2,13 6 м-н 79,91 2,00 9 м-н 78,26 1,96 11 м-н 78,05 1,95 8 м-н 77,14 1,93 4 м-н 73,13 1,83 Кок Жар м-н 72,21 1,81 Мінімальна вартість 40 1,00

Мал. 3. Гістограма розподілу вартості 1 м2
двокімнатних квартир 104 серії.

Таблиця 4

Таблиця 4. Скоригована вартість пропозиції двокімнатних квартир, $ / м2

Хрущовки (305 од.) Середньозважена Відносна Центр 101,71 2,91 Восток-5 м-н 97,57 2,79 8 м-н 91,77 2,62 Ахунбаева 82,55 2,36 3 м-н 82, 07 2,34 Кок Жар м-н 69,53 1,99 Мінімальна вартість 35 1,00

Мал. 4. Гістограма розподілу вартості 1 м2
двокімнатних квартир серії "хрущовки".

Таблиця 5. Скоригований вартість пропозиції трикімнатних квартир, $ / м2

105 серія Середньозважена Відносна Центр 105,05 2,63 Південь-2 м-н 103,61 2,59 10 м-н 102,07 2,55 8 м-н 101,20 2,53 6 м-н 98,07 2,45 11 м-н 92,41 2,31 Восток-5 м-н 91,07 2,28 12 м-н 89,62 2,24 Кок-Жар м-н 82,10 2,05 Джал м- н 81,48 2,04 Мінімальна вартість 40 1,00

Мал. 5. Гістограма розподілу вартості 1 мsup> 2
трикімнатних квартир 105 серії

Відносна цінність міської землі розрахована для місць компактного розміщення будинків, відповідних типів проектів. Відношення максимальної вартості до мінімальної в середньому становить 3,22. Безсумнівно, що більш тонкий аналіз дозволить виявити зони, цінність яких відрізняється від зони з мінімальною цінністю в десятки разів, що, взагалі кажучи, характерно для міст з населенням близько мільйона чоловік.

Надалі передбачається проводити агрегування і зважування отриманих результатів для того, щоб позбутися від впливу серій і кількості кімнат.

В даний час на кафедрі ЕММ вивчається можливість застосування методів кластерного аналізу для економічного зонування міської території.

Назад до змісту випуску